數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng) 郁斐 制圖
繼10日斥資45億元摘得徐匯濱江地塊后，保利昨日再度出手滬上熱門地塊。
10月11日，上海外高橋(7.52,0.00,0.00%)保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司(600648)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)天掛牌轉(zhuǎn)讓的森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊，被保利以及融創(chuàng)綠城聯(lián)合體以總價(jià)21.24億元摘得，折合樓板價(jià)17678元/平方米，溢價(jià)率為59.6%。
上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司正是森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊的轉(zhuǎn)讓人。
早報(bào)記者見到的一份轉(zhuǎn)讓公告顯示，該地塊東至經(jīng)四路，南至東靖路北側(cè)10米寬綠地，此番轉(zhuǎn)讓面積為7.50913公頃，容積率為1.6。其中，A10-1、A10-2地塊為商住綜合用地，A10-3地塊用地性質(zhì)為居住用地。
克而瑞上海事業(yè)部總監(jiān)付琦昨日稱，相比周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格，森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊的單價(jià)并不算高。預(yù)計(jì)這塊地未來開發(fā)后，能有25%的利潤(rùn)空間，如果市場(chǎng)回暖，這一利潤(rùn)率還有加大的空間。
10家企業(yè)參與競(jìng)買
地處中高端樓盤集中區(qū)的森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊備受市場(chǎng)關(guān)注。
據(jù)一位知情人士透露，這一掛牌轉(zhuǎn)讓的地塊，吸引了包括保利、融創(chuàng)、凱德、九龍倉(cāng)、招商、象嶼、建發(fā)、陸家嘴(10.41,-0.02,-0.19%)集團(tuán)等10家企業(yè)參與競(jìng)買。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(上海)公司投資負(fù)責(zé)人王顯巍此前向早報(bào)記者介紹，掛牌轉(zhuǎn)讓和掛牌出讓的區(qū)別在于出讓主體。一般來說，掛牌出讓的出讓主體是規(guī)土局，屬于一手出讓，不會(huì)影響土地的產(chǎn)權(quán)年限；而掛牌轉(zhuǎn)讓地塊的土地權(quán)證在企業(yè)手上，即出讓方為外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司，嚴(yán)格意義上來說，這屬于二手地塊買賣，但森蘭外高橋此番掛牌轉(zhuǎn)讓的地塊，其土地出讓年限沒有縮短，這比較特殊，可以理解為1.5手地塊。
據(jù)浦東新聞網(wǎng)介紹，森蘭外高橋項(xiàng)目總占地面積為5.74平方公里，分為商業(yè)區(qū)和居住區(qū)兩個(gè)組團(tuán)。森蘭商業(yè)區(qū)規(guī)劃建筑面積為52萬平方米，有時(shí)尚主題商業(yè)、五星級(jí)生態(tài)酒店與服務(wù)式公寓、總部辦公基地和環(huán)湖餐飲娛樂。森蘭居住區(qū)規(guī)劃建筑面積為100萬平方米，以低密度公寓和別墅為主，擁有生態(tài)濕地和水景，以及國(guó)際學(xué)校和餐飲、醫(yī)療等配套資源。
因其高端的規(guī)劃，森蘭外高橋地塊一直備受開發(fā)企業(yè)關(guān)注。2009年9月，仁恒以總價(jià)26.14億元摘得外高橋南部國(guó)際社區(qū)A2－1、A6－1、A7－1、A9－1地塊，樓板價(jià)達(dá)到1.61萬元/平方米，溢價(jià)高達(dá)214%。
保利和融創(chuàng)此次的拿地單價(jià)，已經(jīng)超越了仁恒所拿地塊。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，森蘭外高橋區(qū)域新建商品住宅今年三季度均價(jià)為3.1萬元/平方米。其中，仁恒森蘭雅苑售價(jià)最高，三季度均價(jià)為3.7萬元/平方米。
保利兩天拿地近百億
值得注意的是，短短兩天時(shí)間，保利僅在上海和長(zhǎng)沙兩地的土地市場(chǎng)，就已掃貨近百億元。
此前的10月10日，保利聯(lián)合信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司，以總價(jià)45億元摘得徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊。同一天，保利還聯(lián)合萬科摘得長(zhǎng)沙濱江新城B7地塊，該地塊成交價(jià)為32.56億元。算上11日摘得的森蘭外高橋地塊，保利兩日拿地金額總計(jì)達(dá)98.8億元。
付琦稱，保利在土地市場(chǎng)的拿地一直被業(yè)內(nèi)視為風(fēng)向標(biāo)。這家央企拿地，常常被市場(chǎng)解讀為市場(chǎng)探底的一個(gè)信號(hào)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申昨日也提到，知名房企近期的大肆出手、高溢價(jià)儲(chǔ)備地塊，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期判斷的轉(zhuǎn)變將有一定加速影響。
值得一提的是，面對(duì)大體量地塊，保利越來越多地采用組團(tuán)作戰(zhàn)的手法。
除了徐匯濱江地塊、長(zhǎng)沙濱江新城地塊、森蘭外高橋地塊，在10月發(fā)布的一份9月拿地情況報(bào)告中，保利還提到，在報(bào)告期內(nèi)，該公司與北京首都開發(fā)股份有限公司(600376)聯(lián)合競(jìng)得北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地地塊，成交總價(jià)為13.8億元；此外，保利還聯(lián)合融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)競(jìng)得北京市大興區(qū)亦莊新城一地塊，成交總價(jià)為30.8億元。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，聯(lián)合開發(fā)的目的更多是為分擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也使得一些具備雄厚資金實(shí)力的投資者或投資機(jī)構(gòu)，能在房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取回報(bào)。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌此前在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，和保利之類的央企合作，可以降低借貸成本，同時(shí)也可以分散風(fēng)險(xiǎn)。
付琦進(jìn)一步分析稱，當(dāng)下地價(jià)出現(xiàn)難得的回調(diào)，但總價(jià)往往不低，這給具備資金實(shí)力的企業(yè)提供了契機(jī)，無疑會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大央企和地方國(guó)企、地方國(guó)企和中小型企業(yè)之間的差距。
流標(biāo)流拍比重提高
龍頭房企發(fā)力土地市場(chǎng)之際，關(guān)于土地市場(chǎng)過熱的擔(dān)憂再起。
不過，國(guó)土資源部11日公布前三季度全國(guó)土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)土地市場(chǎng)維持整體偏冷格局，全國(guó)土地出讓面積和價(jià)款的季度數(shù)據(jù)已連續(xù)四個(gè)季度同比下降，尚不存在全面回暖的基礎(chǔ)。
數(shù)據(jù)顯示，三季度全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)4.43萬公頃，較二季度增加35.7%，相當(dāng)于上半年總量的74.2%，其中，住房用地供應(yīng)3.06萬公頃，相當(dāng)于上半年總量的75%。
新華社昨日指出，每年第三、四季度都是供地高峰，近期雖有部分重點(diǎn)龍頭房企密集拿地，8、9月土地市場(chǎng)成交量有所放大，但流標(biāo)流拍比重也有所提高，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)期銷售收入和去年同期購(gòu)地投入水平，去庫(kù)存化仍是當(dāng)前首選，新購(gòu)?fù)恋匾庠覆蛔?。在此情況下，適當(dāng)加大房地產(chǎn)用地推出力度，增加供應(yīng)，短期能夠緩解土地市場(chǎng)需求壓力。長(zhǎng)期有助于調(diào)節(jié)未來1－2年或更長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)。
